| 초록 |
1. 부동산중개업자가 중개를 할 때, 중개한 물건에 대하여 부동산중개업법시행령 제22조에 의하여 중개대상물에 대하여 설명을 하게 되어 있습니다. 즉, 그 부동산은 근저당이 설정이 되어 있고 이땅에는 어떤 건축을 할 수 있고, 없고 등 공법상 이용제한 등을 설명을 해주고 설명한 내용을 중개대상물확인설명서를 작성하여 매도자, 매수자 또는 임대인, 임차인에게 계약서에 첨부해 주도록 되어 있습니다. 그러나 실제는 설명서를 작성하지 않아 매수자 또는 임차인에게 피해를 주기도 하고 또한 중개업자도 고소당하여 피해를 보는 경우도 있습니다. 2. 설명서를 작성하지 않은 이유 ① 어떤 내용을 어느 부분에 기재하는 작성할 줄 모르는 분이 가장 많을 것이며, 작성할 줄 알아도 많은 법의 책을 보고 관련법을 찾아보고 기재하여야 하며 계약서작성후 다시 작성해야 되므로 귀찮게 생각하는 등 작성하지 않았다고 별다른 일 있겠는가 생각하는 경우등 많은 이유때문이라고 생각합니다. ② 중개대상물확인설명서에 기재할 내용 을 보면, o 근저당설정관계 o 공법상 이용제한(근거 및 제한내용) o 공법상 거래규제(근거 및 규제내용) o 조세에 관한 것 o 기타 미공시 중요시설 등(물건소유관계 등) ③ 이의 내용별로 어떤 내용을 기재하는지 모르는 중재업자가 많으며 이를 작성하기 위해서는 물건에 따라 좀 다르지만 약20여개의 법을 알아야(책을 보아야)기재할 수 있으므로 중개대상물 확인설명서를 작성하지 못하고 있는 실정이라고 생각합니다. 3. 설명서 작성방법의 예 ㉧ 작성예 공법상 이용제한(근거 및 제한내용) ※ 대상물건이 준주거지역(대지)의 매매의 경우 o 근 거 : 도시계획법 제l9조(지역, 지구, 구역안에서 행위제한) 관련으로 건축법시행령 제65조 1항 3호, 별표(건축할 수 있는 건축물의 내용)에 의하여 o 제한내용: 건축할 수 있는 내용 : 단독주택, 근린공공시설 등 이러한 식으로 작성하게 되며 공법상 거래규제에는 국토이용관리법 몇조 몇항에 의하여 토지거래제약 허가지역(신고지역)의 여부를 기록하고 조세에 관한 사항은 취득세, 등록세, 농특세, 교육세 등의 세율을 기재한다. 위와같이 기재할려면 주요 부동산 물건을 중개하기 위해서는 약 20여개의 법을 알아야 된다고 봅니다. 4. 이를 작성하기 위한 필요한 (관련되는) 법 ① 국토이용관리법 ② 도시계획법 ③ 건축법 ④ 농지법 ⑤ 산림법 ⑥ 토지,구획정리사업법 ⑦ 재개발법 ⑧ 자연공원법 ⑨ 수도법(수질오염)에 관한 법 ⑩ 산업입지 및 개발에 관한 법 ⑪ 자연환경보전법 ⑫ 관광진흥법 ⑬ 전원개발에 관한 특례법 ⑭ 낙농진흥법 ⑮ 초지법 택지개발촉진법 문화재보호법 등의 법이 관련되어 있습니다. 5. 설명서 작성대상물건의 수 중개대상물확인설명서 작성대상 물건은 몇 개나 되는가. 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법, 자연공원법 에서 용도지역, 지구, 구역을 확인해 보니 무려 44건이나 되었으며 결국 44건을 토지, 매매, 건물과 토지매매 임대차 등으로 102건의 설명서를 작성할 줄 알아야 된다는 것입니다. - 대 상 물 건 분 류 - ① 토지만 중개(매매)한 경우 44 건으로 분류 ② 건물과 토지 중개(매매)한 경우 44 건으로 분류 ③ 임대차로 중개한 경우 14 건으로 분류 계 102 건 6. 실용신안으로 고안한 내용 부동산중개업자가 중개한 물건에 대하여 확인설명을 하고 설명서를 작성하게 되어 있으나 위에서 설명한 바와 같이 대상물건을 분류하니 무려 112건이나 되고 관련법령도 약 20여개 |
